Les Echos- Sébastien JOUËT - 2016 constitue une excellente fenêtre de tir pour tous ceux qui projettent d’acquérir un logement. En particulier, les primo-accédants qui peuvent tirer avantage non seulement de taux de crédit à nouveau historiquement bas, mais aussi d’un PTZ (prêt à taux zéro) élargi à l’ancien sur tout le territoire, à condition de faire réaliser des travaux. Une combinaison encore plus gagnante s’ils acquièrent un bien issu de la division d’une propriété bâtie. Explications.  

Les Français rêvent d’accéder à la propriété. Et, si l’année 2016 était enfin celle qui allait exaucer ce vœu pour le plus grand nombre d’entre eux ?Tous les voyants sont en effet au vert pour les candidats à la propriété. Un effet d’aubaine dont il faut profiter sans attendre.

Un pouvoir d’achat immobilier dopé

Premièrement, les conditions sont exceptionnelles pour emprunter.Après avoir remonté durant l’été, les taux sont plus que jamais orientés à la baisse en ce début d’année. Ce recul les fait même atteindre leurs niveaux historiquement bas de mai 2015. Certains établissements proposent aujourd’hui des prêts à l’habitat sur 20 ans à 2,20 %.Deuxièmement, les prix de l’immobilier ancien qui ont dans l’ensemble faiblement baissé en 2015 devraient encore chuter cette année.

Evidemment, les baisses conjuguées des prix et des taux ont un impact réel sur le pouvoir d’achat immobilier. Les Français peuvent enfin vivre sous leur propre toit, voire s’offrir des mètres carrés supplémentaires sans avancer de fonds supplémentaires.Surtout, ces facteurs économiques favorablespermettent aux primo-accédants de pouvoir à nouveau imaginer des projets immobiliers. Et qui plus est, de revenir sur le marché grâce à la version améliorée du prêt à taux zéro (PTZ).

PTZ : un bon millésime 2016

C’est une excellente nouvelle : les pouvoirs publics ont choisi de soutenir les primo-accédants dans leur quête de propriété. Dans ce sens, le PTZqui permet de financer une partie de l’achat de sa résidence principale, a été largement réformé au 1^er janvier 2016. Les plafonds de ressources ont été relevés et l’assiette de financement est passée de 20 à 40 % du prix d’achat d’un logement.En outre, l’obligation d’affecter le logement à la résidence principale est assouplie : elle ne s’applique que pour les 6 premières années du prêt. Ce n’est pas tout. Le PTZ peut désormais financer l’acquisition d’un logement ancien sur tout le territoire et non sur certaines communes rurales, si l’acquéreur fait réaliser des travaux à hauteur de 25 % au moins du coût total de l’opération.La quotité minimale de travaux d'amélioration est fixée à un quart du coût total de l’opération.

Allouer un quart du montant de l’acquisition à des travaux de rénovation - LA condition à respecter pour obtenir ce prêt sans intérêt - est parfois compliqué lorsque les biens sont achetés en centre-ville où les prix sont élevés. En revanche, c’est beaucoup plus facile lorsque l’achat se porte sur un bien issu de la division d’une propriété bâtie (immeuble ou villa par exemple), et ce même en centre-ville.

L’effet-levier du PTZ optimisé par la division

La raison ? Les biens issus d’une division immobilière sont mieux placés en prix. Décryptage.Pour bien comprendre, rappelons tout d’abord le concept de division parcellaire ou de division du foncier bâti. C’est très simple. Il suffit pour un particulier propriétaire d’un terrain d’en vendre une partie en tant que nouvelle(s) parcelle(s) constructible(s). L’opération peut également porter sur la division-vente d’une maison ou d’un immeuble en plusieurs logements. Et, c’est dans ce dernier cas que l’effet-levier du PTZ peut être optimisé à 100 %.Les travaux nécessaires à la production du nouveau logement entrent en effet pile-poil dans la définition des travaux retenus pour bénéficier du PTZ. Ces derniers correspondant à la création de surfaces habitables nouvelles ou à la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement de surfaces habitables ou à des travaux d’économies d’énergie. En sachantque les travaux doivent être réalisés par des professionnels du bâtiment.

De plus, il faut savoir qu’un particulier qui divise avant de vendre produit des biens avec un rapport qualité-prix imbattable. Par définition, les biens divisés sont à reconfigurer et le prix au mètre carré tient naturellement compte des travaux nécessaires. Sans compter l’économie des « frais de notaire » calculés en fonction du prix d’achat et non du coût total de l’opération (achat + travaux).

En optant pour l’acquisition d’un bien issu d’une division immobilière, le primo-accédant est donc doublement gagnant. Primo, il achète un bien avec un prix très attractif, et souvent mieux situé. Les opérations de division-vente concernent principalement des propriétés foncières dans un environnement déjà urbanisé, autrement dit proches des commerces, des écoles et des autres infrastructures (transports en commun...).Secundo, les travaux de restructuration permettent aux primo-accédants de mobiliser un prêt à taux zéro dans l’ancien avec travaux.

Concevoir un logement à son image

Autre avantage et non desmoindres, acquérir un bien divisé et à réaménager permet de faire du sur-mesure en créant un logement à son goût et adapté à son mode de vie. Cette opportunité est rare. Les travaux d’aménagement à réaliser vont ainsi personnaliser l’espace de vie, tout en permettant de profiter des dernières innovations et tendances en matière de décoration et d’aménagement intérieur.

Pour aménager son logement, l’acquéreur peut s’aider de logiciels et d’applications afin de concevoir ses plans et « visualiser » aussi son futur logement après travaux, notamment grâce à la 3D. Il peut également se faire assister par des prestataires spécialisés en décoration et valorisation des espaces de vie. Des professionnels reconnus, à l’image de Covalem, la première agence immobilière spécialisée dans la division-vente de biens immobiliers qui propose des espaces à réaménager avec travaux suite à des divisions d’immeubles ou de villas. Il ne faut pas hésiter à les solliciter car il est parfois difficile d’imaginer seul ce que peut devenir un bien après des travaux importants. Les professionnels pourront non seulement conseiller utilement l’acquéreur sur la reconfiguration du bien mais aussi l’aider à maîtriser son budget travaux. Et, pourquoi pas, l’orienter vers des professionnelsdu bâtimentcompétents.

Quoi qu’il en soit, une rénovation intelligente et réussie apporte une vraie valeur ajoutée au logement ancien acheté avec travaux qui se transformera en plus-value lors de sa revente. Car il y a une réelle valeur ajoutée sur le marché pour du tout-fini bien conçu.

La combinaison actuelle des taux d’intérêt bas, du PTZ et d’un bien à rénover issu d’une division de propriété est dès lors plus que gagnante. Il est urgent d’en profiter avant que la fenêtre de tir ne se referme !