Les dernières années, les taux d’emprunt étaient historiquement bas, rendant le marché immobilier tendu en France. Aucune zone française n’échappe à l’évolution des prix, et nous assistons à des changements profonds. Certaines villes moyennes qui suscitaient peu d’intérêt jusque-là sont devenues rapidement prisées (->Immobilier, le retour des villes à taille humaine). Le marché immobilier en région Sud, zone littorale particulière prisée, a particulièrement évolué. Aix-en-Provence, Marseille, ville boudée par les investisseurs jusqu’il y a quelques années, et leurs alentours sont les zones les plus concernées par l’augmentation des prix immobiliers dans la région Sud.
Alors quelles sont les raisons de cette grande attractivité ? Le prix de l’immobilier est-il élevé sur toute la région ? Existe-t-il encore des opportunités ?
L’évolution de l’immobilier en région Sud et conjoncture
La population de la zone depuis les années 90 a augmenté d’environ 15%, cette évolution démographique est principalement imputée aux nouveaux arrivants. Chaque année, près de 20 000 personnes font le choix de s’installer dans la région, et plus particulièrement sur le littoral et la vallée du Rhône. Le nombre de résidences secondaires y est également plus important qu’ailleurs, soit environ 17%.
Les zones urbaines d’Aix-en-Provence, Marseille, Nice, Toulon et d’Avignon concentrent 78% de la population de la région. La demande en immobilier y est devenue supérieure à l’offre rendant le marché immobilier en Région Sud tendu.
Ainsi, depuis plusieurs années, le nombre de logements neufs a considérablement augmenté. L’année dernière, 33 000 constructions de logements ont été autorisées. Concernant les prix observés, la tendance est supérieure à la moyenne française, le prix moyen au m2 en logement neuf avoisinant les 4 000€ contre 3 655€ sur l’ensemble du territoire. Bien que l’écart de prix au m2 dans l’ancien est moins important, il reste toutefois non négligeable avec ses 3 393€ au m² en région Sud contre 3 211€ dans le reste de la France.
L’évolution de l’immobilier en région Sud et conjoncture
La région Sud s’étend sur 31 400 km2 et s’étale en longueur sur le littoral, remonte vers les Alpes et est composé de nombreuses zones naturelles. La douceur du climat, la mer Méditerranée et la diversité des paysages en font une zone géographique à forte attractivité. La région est également économiquement bien placée. Développement, investissement, emploi, dynamisme et productivité sont des clefs de voûte de la stratégie régionale avec de nombreux pôles économiques, comme par exemple Euroméditerranée à Marseille ou Sophia Antipolis dans les Alpes-Maritimes. La région Sud est également devenue touristiquement fortement attractive depuis 2008 et le classement de Marseille en Capitale européenne de la Culture en 2013 n’a fait que confirmer cet engouement de la part des visiteurs. De surcroît, la douceur du climat en fait un lieu de villégiature privilégié pour les retraités, nombreux à s’y installer.
Toutes ces raisons expliquent l’engouement immobilier pour la région. Jusque là très inégaux, les prix de l’immobilier commencent à se lisser en fonction des départements. La métropole Aix-Marseille-Provence devenant de plus en plus attractive. Elle rattrape au fur et à mesure son retard par rapport aux autres métropoles du littoral.
Aix-en-Provence était déjà classée, il y quelques années, parmi le top 10 des villes les plus chères de France. Ceci s’explique non seulement de par la douceur de vivre qui s’y dégage. Mais également car Aix-en-Provence est une ville animée, avec un centre-ville historique prestigieux et très dynamique. Avec davantage d’acquéreurs que de biens à vendre, le marché immobilier aixois est tendu depuis quelques années. Par conséquent, les prix de l’immobilier ont également fortement évolué dans les communes limitrophes. Si les prix commencent à converger, certaines zones, de Marseille notamment, connaissent des évolutions très disparates et restent bien en retard.
Marseille et ses alentours, une flambée des prix historique et inégale
Un des faits marquants du marché immobilier en Région Sud est la soudaine augmentation des prix à Marseille. Entre l’été 2020 et l’été 2021, ils se sont envolés de 7 % et jusqu’à 13% dans les quartiers les plus prisés. Et les prix n’en finissent pas de grimper. La tendance devrait se poursuivre en 2022. Certes le prix moyen au m² a dépassé les 4000 € dans le 7e, le 8e et le 9e, et les arrondissements 2,3,5,10 et 12 ont enregistré une progression de +14 % en 2021. Pourtant, cette évolution est très inégale et certains quartiers restent fortement abordables.
Tandis que le centre-ville de Marseille connaît un essor particulier, le prix moyen au m² est inférieur à 2000€ dans le 14e et le 15e et il a même baissé dans le 14e et le 11e.
Subséquemment à cela, les alentours de Marseille ont également bénéficié d’une grande évolution. La Côte Bleue, par exemple, bénéficie d’une excellente situation géographique, à seulement 20 minutes de Marseille et 30 minutes d’Aix-en-Provence. Les prix sur l’ensemble des communes la composant ont fortement augmenté ces dernières années.
Le marché devenant de plus en plus tendu à Aix-en-Provence et à Marseille, d’autres villes moyennes alentours commencent aussi à voir leur prix de vente augmenter, c’est le cas d’Aubagne et de Marignane par exemple.
Ainsi, bien que le littoral de la zone soit fortement prisé, l’évolution du marché de l’immobilier en région Sud s’étend bien au-delà et les prix continuent d’être impactés dans certaines zones périurbaines fortement attractives. Le concept Covalem prend tout son sens dans ce contexte où la demande est supérieure à l’offre. En achetant et divisant de grandes maisons ou biens immobiliers pour produire de nouveaux logements, Covalem permet de répondre aux nouveaux besoins tout en évitant les effets néfastes liés à l’étalement urbain.
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